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2019年房价预测——一城一策下的房地产

时间:2019/2/7 16:28:46  作者:  来源:  查看:154  评论:0
照例每年都要捋一下房地产,一方面是个人持有资产中,房地产比例不小,另外一方面,屁股坐在股市上也要先看房地产大爷的路数。

2016年分析的结论是:一线防大涨,二线防大跌,三四线去库存。当时这个判断还是相对靠谱的。2016-2017这轮大涨,基本上是一线先涨,然后被930新政卡住后,需求溢出到二三线,然后三四线在上涨过程中去库存。当时的判断是,三四线涨多少,看地方政府良心。从政策上看,棚改货币化安置是主要的推手,这个在去年年中也被基本叫停了。

从2016、2016、2017、2018的房地产销售总面积以及销售总额来看,2017-2018的增速基本被控制住了,也就是说全面调控的作用起到了。同时,如果我们去看库存变化,会发现,在去库存政策确定后的一年多里,房地产总库存少了1.7亿平米。
2019年房价预测——一城一策下的房地产
两个角度加起来看,便是销售面积增速和销售价格增速都被压住了,且库存开始减少。如果从整个国民经济的角度来看这个现象,那么固然是好事,因为不管是从货币供给还是从社会投资看,被房地产拿走的都少了。

这么说比较干吧,吃瓜群众很难理解。我要打个比方。2015-2016年就好像一个幼儿园,来了个啥诺如病毒,越来越多小朋友上吐下泻,传染开了高房价。然后就调控了,只要有生病迹象的,就不让上学,交给爸爸妈妈在家里带(房价调控的主体责任在地方,和地方官员的乌纱挂钩)。这样,各种爸爸妈妈就心急如焚带着去上医院啊,各种开抗生素下猛药(地方调控竞赛)。然后,到了2017年,基本就压住了,有些地方才传染,还在病程初期,吃药也没啥用,那还是涨(去库存的尾部在2018年结束)。

那现在娃基本都结束病程了,但爸妈开的抗生素还一大把,娃也病恹恹的。那学校就说了,各班老师看着点,告诉家长没事就别吃那个抗生素了,学校午餐也给娃们吃点养胃的。意思就是适度松绑,矫枉过正。这也就是今年省部级会议、经济工作会议等等上面说的一城一策。

比方说,有的城市去化已经结束了,房价也虚高了。这个时候双向的限售限购政策,会冻结流动性。为了保证流动性,可以把限购给打开一些。有些还在涨,那么就把限售打开。有些涨跌都完成了,未来一两年还有大量新房入市,那不如提前把限售限购都开了,把定价权先期交还给市场。这便是一城一策的核心,地方政策的制定者还是地方政府,责任主体也还是地方政府。你地方政府要卖多少地,签发多少预售许可,中央政府不管。中央政府只要求你稳定。稳定的意思是:不能大涨也不能大跌,还不能有人砸售楼处。所以,本质上还是面多了加水,水多了加面。没办法,中央一级的财税改革还没有到位,房产税推不出来,加上土地流转制度没有实践到位,只能是各地政策以地方政府为第一责任人,因地制宜。


上面大概其聊完了930大调控踩住刹车到一城一策的一个变化过程。下面具体聊聊怎么个一城一策。

首先当然是聊头部城市北上广深,我在北京,所以以北京为例。

先聊一下直观感受。今年北京的房子流动性很差。差到什么程度呢?我看到两个质地很不错的小区,被急售的业主把房价从10+左右直接砸到八万多,一套房直接砸掉整个楼盘的牌价。不在一线城市的朋友可能很难理解这种情况,我来解释一下:

原因是这种房子总价高,一般都在千万以上。按照北京市的水准,这种房子无论是总价还是单价都无法认定为普通住宅,所以首付比例会升高。首套的话40%,二套就要80%。以1200万计算,首套的要拿出500万,二套的要拿出1000万。这种首付比例的提高,直接切断了原来“刚需、改善、投资”三级需求步步置换的链条,直接导致了没有流动性。今年有不少朋友都在卖出手中多余的房子,换成大A的股票。真在卖的就能知道,除了小户型刚需房,其他的想卖出一套何其困难。

这还是仅仅从二手房交易的个人感受去看,如果你换一个视角去看数据,会发现一手房已经是冰点了。2018年,北京新建期房(看清楚,是期房)成交也就25000+,是2005年以来最差的一年。销售不行的另一面是供应在加大,商品房方面,去年供应了42000左右,累积的商品房库存已经达到了7万套+,接近去年二手房交易量的50%。我现在是用书房的本机,软件不在这个机器上,否则跑一个商品房库存除当年二手房交易量的历史数据给大家看就很直观了。

那么到这我们就能看出来:北京市是新房商品房卖不动了。那么资深一点的吃瓜群众就会问,那政策房呢?我早上扒这个数据的时候,把自己吓一跳:

2018年北京限房价项目供应24893套,成交4530套;共有产权房供应22066套,成交7729套。也就是说政策房只卖掉了26%,剩余的都成了库存。而且你别光看去年,2019年,限价房还有5万套要入市,共有产权房储备项目还有一大批随时可以砸进来。

可能大家觉得这些项目都是地段不好的地方,我举个例子,比如朝阳区将台街道去年挂出去一块地,做限价房,装修后的价格是43000。这个位置北上就是798和中关村东园区,往西就是我常去的网红商场颐堤港。一河之隔的卡布奇诺,现在均价是7万。用4.3压7万的房价,7万的还怎么涨?

所以,聊到这,大家就很清楚路径了:

抽掉贷款的梯子后,“刚需-改善-投资”的链条被打断,流动性变差;

使用限价房抑制二手房上涨空间;

使用共有产权房人才房等结合人才政策满足刚需;

这还没有包括深圳的小产权官办租赁转正(利用集体土地建设租赁住房);

所以,聊清楚了头部城市的模式,各位吃瓜群众在对照自己城市的政策权重,就不难明白各自的地产宿命了。

北京是双限,您家里的最终政策是“新房不限购,二手有限售”,那就是请君入瓮(其它各自对照);

北京市人口流入热门地,如果您家里是尽人口流出,那么趋势会强化为加速下行;

北京市是政策房满足刚需,如果您家里也是,那么二手房必然受抑制;

诸如此类,我不再一一举例了。总的是一句话:如果北上广深没有涨,不敢涨,你还想自己家去库存后接着翻番,那纯属脑子被搬砖拍了。

如果说要集体涨,那只有一种情形,大幅降息。目前看不大可能,联储可能2019年还有一次加息,在这次加息前后,央妈会和联储分道扬镳是大概率事件。减降税和降息在毛衣战消停后,总有一个落地,我个人更期待是减降税。

2019-2021这几年,就是股票的时代,房子想再来一波,也得等这波股市走完才有机会。这不是我个人吹逼能影响的,这是财富周期决定的:房子供大于求且租售比普遍低于2%,不受信贷政策支持;股票定投指数都能年化6-8%,且银保监放开了口子让钱过来。

时势造英雄!识时务者为俊杰!

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