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长租公寓可以住吗?租金贷可以用吗?

时间:2019/11/7 12:57:11  作者:  来源:  查看:130  评论:0
小组有些学弟学妹去年毕业,赶上了金融行业最难就业季,又惊闻自己租的长租公寓有可能陷入了“租金贷”当中,再加上各种“甲醛房”的传闻,简直是活得好悲伤,眼泪弹肖邦。

而另一边,运营长租公寓的企业们日子也不好过,今年以来,陆续有长租公寓“暴雷”的新闻。很多小伙伴想了解这些长租公寓公司到底能不能赚钱,刚好最近有一家头部公司——青客在美国上市了,上市首日股价小幅上涨,目前市值为8.37亿美元,折合人民币大概58.5亿元。小组就带大伙瞧瞧它的招股书,看看这个行业究竟如何。

青客由金光杰创立于2012年,最初获得了纽信创投的天使投资,后来又陆续进行了三轮融资,引入了摩根士丹利、凯欣资本、赛富基金等投资方,而摩根士丹利和中金公司正是青客本次IPO的承销商。

在2012年底时,青客只有940间公寓可以出租,到2018年底时,这个数字已经达到了9.1万间,青客也发展成为国内第三大的长租公寓企业,2017财年、2018财年收入分别达到5.23亿元、8.9亿元,收入增长十分迅速。

不过就算有这样的增长数据,青客的经营仍旧面临十分严峻的挑战。小组总结了一下,主要是一下几点:

1)年年巨亏,资不抵债

根据招股书,青客2017财年、2018财年、2019财年前9个月分别亏损2.45亿元、5亿元、3.73亿元,也就是说不到3年的时间里面,青客的累计亏损已经超过了11亿元。

截至2019年6月30日,青客的总资产为20.35亿元,负债合计达到27亿元,公司已经是资不抵债的状况了,账上现金及现金等价物只有3.42亿元,按照之前的烧钱速度,这些钱能够维持的时间也不多了。

2)商业模式引发担忧

长租公寓在美国拥有十分成熟的商业模式,不过美国的长租公寓的商业模式与国内企业的商业模式存在一定的差异。美国的长租公寓企业通常是收购房产,持有并出租,赚的是“资产增值+租金收入”的钱。

国内的长租公寓大致分为两种,自如和青客主要是分散式长租公寓,其商业模式大致上是“中间商赚差价”的模式,先向房东拿房,包装后出租,赚取价差,并引入租金贷等其它增值服务,赚的是“租金差+金融服务费+增值服务”的钱。

对于长租公寓运营商来说,通过引入“租金贷”,可以将拿房的方式变为:拿房-出租-租金贷融资-再拿房,这样就能有更多的资金实现快速扩张。青客有65.2%的租客是使用了租金贷的,说明其商业模式与租金贷高度相关。


3)经营情况不乐观
青客的标准租房合同是26个月,前面12个月是“锁定期”,租客在锁定期内退租是不会返还押金的。就算这样,租客实际的平均租房期只有8.5个月,47.3%的租客在锁定期结束前就会退租,只有5.1%的人会居住到合同结束。
退租率太高涉及到“租金贷”退款的问题,青客在招股书中也指出了这一项会影响公司的流动性,同时,高退租率也会影响公司的用户口碑和品牌形象。

另一方面,作为公司盈利点的租金价差也在下降,从2017财年的33.9%一直下滑到2019财年前9个月25.1%。


总的来说,长租公寓在国外是一个很成熟的商业模式,但是从青客的招股书来看,国内的长租公寓商业模式能不能跑的通,现在还很难说。

长租公寓在国内兴起也将近十年,经历过野蛮生长后,现在进入到了洗牌阶段,在现在的模式下,企业必须要用钱抢占市场,资金跟不上的小玩家都陆续暴雷或者被收购,这也是青客顶着巨亏的财务数据也要上市的原因。

行业内的另外两个头部玩家——自如和蛋壳都有上市的计划,蛋壳已经在美国提交了招股书,其亏损更是夸张,2019年前9个月就亏损了25亿元。。

在资本的疯狂涌入下,行业内的玩家拼的是谁烧钱烧的多,扩张做的快,不过一家企业的投资价值最终还是要回到盈利上来,长租公寓这个行业还有很长的路要走。

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