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什么是房子的租售比?投资房产回报率计算

时间:2019/12/2 11:18:32  作者:  来源:  查看:130  评论:0
大家一看,当地房子价格不算高、维护的又特别好,很心动。就想去投资一把。那它的租售比如何?好不好出租?适合我们外国人投资么?简单聊聊我个人的感受。一大阪的租售比,要分为两种情况来看。一种是普通长租;一种是做民宿;先说长租吧。从我在大阪10天的见闻来看,这边的出租回报率,一般在6%上下浮动。这算是一个「合理」的数字。当然,肯定有很多比6%高的,我也查到了不少7%、8%回报的公寓。但日本中介们,普遍劝我不要买这种:承诺高回报率的公寓,很多比较旧,或者位置不是那么好。将来可能不好租、也不好卖。我在这边偶尔结识了一个中国中介,他一听我要投资,一口气给我推荐了4个收益率在8%左右的房子。我一看,建筑年代都是1977年、1980年之类的,距今得有40多年了。问了一句,看着都挺古老啊?小伙子也没再搭理我...或者说,虽然看着也不旧、位置也还行,但就是不太可信的样子...即使当下回报率很高,也会让人隐隐约约产生一点怀疑。有一个美女中介,帮我找到了一间回报率7%的房子,她打了好几通电话了解情况后,跟我摆了摆手,用了一个词来形容——「微妙」日语里的微妙,有点只可意会不可言传,不太好说的意思。反正不是褒义就对了。总之呢,从我与日本中介的沟通来看,这几个人普遍觉得——5、6%上下的回报率,是比较正常、可信的。当然,这只是我很粗略的了解而已,肯定有比这个高的。不少读者跟我说过,他们之前在大阪买了房,回报很好,有的都超过10%了。自己很满意。但这样的房,现在不是遍地都有的,需要用心去挑选一下。并不是像我一样走马观花,就能轻易撞上的~二有人说,其实6%也很高了呀,很诱人了。资产配置嘛,有个稳定回报就好。但注意,这个回报,只是“表面利回”而已。也就是用每年的租金收入,直接除以买房价格。实际的回报,并没有这么高。因为,日本的房子还有很多日常持有成本。比如说:1)管理费,也就是物业费。2)修缮积立金,也就是维修费。这个简单说说。
上一篇写房价时,很多人惊叹,1983年的房子,为什么看起来那么新,就像最近几年建的?其实日本很多房子都是这样,修葺水平一流。比如这一栋:我让朋友猜建筑年限,他说——90年代建的吧?实际上是,1978年。为什么能维持这么好呢?因为日本的公寓,一般每过10-15年,都会大型整修一次,而日常的维护也一直不断。那这个钱谁出?羊毛出在羊身上,就从每月的修缮积立金里出。只要你在日本住公寓,管理费与维修费是少不了的。
除非你买一户建,自己维护。3)除此之外,在日本买房,每年还要交一笔固定资产税——相当于房产税吧。4)另外,你当包租公、包租婆挣了钱,要交个人所得税。5)还有,你把房子委托给中介打理,不得给人家托管费用嘛——有的中介收,有的免费。所以你在日本买房,出租的实际回报应该是:表面回报 - 管理费 - 修缮积立金 - 固定资产税 - 个人所得税 - 托管费七七八八减下来,表面回报如果是6%的话,可能最后到手的就是4-5%吧。一下子就没那么性感了...当然,可能也有不少同学,是中意这个租金回报率的。另外,房子不同,成本会不太一样。比如:我在中介那里看了两套房,表面回报率都是6%。但算出来的实际回报率,一个是5%,一个却只有4%。为什么呢?因为4%那套的管理费和修缮积立金,比5%那套高出很多很多。这些隐藏成本,不能忽略。...除了直接算租金回报,你还得考虑到,房子好不好出租呢?日本中介多如牛毛,托管倒是不成问题,完全可以当甩手掌柜;并且租客除了交房租,还要交1-2个月的“礼金”给房东,还有保险费、中介费、担保金等一大堆费用,搬家成本巨高。所以一旦签约,一般都是2年以上的长租,租期稳定。这是它优秀的地方。但除了托管,还得考虑到一个出租周期的事情。我这10天在大阪内环到处晃,也看了不少房子的出租情况。即使是在环线内、闹市区,也有一些房子是挂牌1-2个月了,还没租出去的。比如我现场看了梅田附近的一套房,是10月初挂牌出租的,11月下旬刚刚租出去。历时一个半月。这个时间成本,也得考虑进去。
总而言之——日本是一个制度完善的地方,这一方面意味着安全稳定,不愁无人打理。但另一方面,各种各样的税费成本,也是不低的。据我了解,日本买房之后,每年的各种日常成本大概会占到房价1-2%的样子(可能不准,但大概如此)而在买房与卖房环节,还有各种交易税费。这些成本,如果你不问,可能中介也不会主动去说。你可得细细的问明白、算清楚了。不能脑袋一热就拍板了。三以上说的是长租,那民宿呢?民宿的回报率,是肯定比长租高不少了。会更吸引人一些。毕竟大阪是个旅游城市、商业城市,代购常驻的地方...而且大阪可以合法经营365天全年民宿——只要你能办下来相关证件。像这种:当然了,要办下这个证件,肯定需要一定的条件。和资质的。并不是说,你买了一套房,放到airbnb上,就能开始做民宿了。得找个靠谱的第三方公司,帮你打理才行。——回报率具体是多少呢,也很考验地段、位置、装修效果、管理水平等等。不能一概而论。
我在大阪那几天,泡酒吧时认识了一个台湾人,正好做民宿生意。去她公司拜访时,她指着一个负责找客人的日本销售跟我说:得力干将啊,他来了之后,我们公司的业绩快翻番了。所以你看,投资民宿的回报率,受各种因素影响太多了。还是有些门槛的,不止是花钱就行。而且呢,在大阪做民宿有优势,但它的另一面就是——做民宿生意的人,非常非常的多。竞争很激烈。前面提到的这个台湾姑娘,听说我要在大阪买房,她的第一反应是:你要慎重。大阪的民宿公司太多了,并不那么容易赚到钱。...我相信,民宿做得好的话,回报率不会差,所以关键在于评估自己的运营能力吧。不知不觉写这么多了。总之以上呢,都是我这10天以来看到的,原汁原味的大阪房产。时间挺短,了解的肯定粗糙。说的不一定对,我就随便说说,大家也随便看看。

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