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公募基建REITS起航,机遇挑战并存

时间:2020-5-19 11:16:17  作者:  来源:  查看:128  评论:0
公募基建REITS拉开帷幕。4月30日,证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,对基建REITs项目选择、产品设计、产品发行、参与人资质等方面提出要求:1)聚焦基建补短板行业,项目需符合具备持续稳定现金流、不依赖第三方补贴等非经常性收入等较高条件;2)产品结构设置为公募基金+单一基础设施资产支持证券;3)强化基金管理人资质要求,基金管理人负责基建项目日常运营管理;4)定价与发售安排与IPO类似,更具权益性特征;5)信息披露程度要求较高,重点关注基础设施项目与原始权益人等信息。
聚焦我国REITs市场发展,试点与立法平行推进。中国发展REITs的努力最早可以追溯到2005年,一只以国内物业设立的REITs在港交所挂牌上市。截至20年5月17日,类REITs累计发行72单产品,发行金额总计1431亿元,绝大部分为房地产项目,且多为定向募集而非公募。

基建REITs出台恰逢其时。1)基建行业进入存量时代,新建投资资金受限。基建行业经过二三十年的高速发展,投资增速放缓,制约我国基建领域长期增长的一个核心因素是资金来源不足。2)短期经济承压,急需逆周期发力。在疫情冲击经济的背景下,我国出口下滑,短期消费乏力,基建逆周期拉动经济增长的作用凸显,对于稳经济和扩内需具有重要作用。3)地方政府债务高企,企业债务融资受限。近年来地方政府债务负担加重,显性债务和隐性债务余额均呈明显上升趋势,防范地方债务风险的基调难改。4)基建REITs的试点有利于地方政府降低杠杆率。我国形成的存量基础设施资产规模估算为百万亿上下,将基建资产进行REITs化相当于将现金流情况好的优质基建项目提前进行变现,来满足未来新建项目的短期融资需求,可以提升资金的使用效率。同时用市场化手段解决地方债务越积越重的问题,从而在整体上降低地方政府杠杆率。基建REITs的试点对于今后化解地方债务、降低地方政府杠杆率有重大意义。

发展REITs的机遇与挑战。机遇:不动产证券化率低,国内空间广阔。在成熟市场,REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。美国是REITs的发源地,也是目前REITs最大的市场。截至2019年末,美国REITs的总市值达到1.3万亿美元,已经占到美国股市市值的4-5%。中国当前REITs累计发行规模仅占股市市值的0.2%左右,REITs发展潜力巨大。挑战:1)试点优质资产项目的筛选上存在难度。试点优先支持项目普遍具有投资回收期长、持有期收益低等问题,基建资产未来升值的空间一般来说比较有限,部分基础设施REITs有经营期限,这对REITs产品定价形成挑战;目前国内基建类REITs以高速公路的证券化为多,这与我国存量基建资产结构有关,借鉴国外经验,新基建可能是未来创新方向。2)税收优惠政策缺乏,降低基建运营回报率。REITs在境外快速发展的重要因素是税收优惠,而我国还没有REITs的税收优惠政策,公募REITs采用“公募基金+ABS”双层结构,可以绕过双重征税问题,但可能让投资者承担多一份的中介成本,避税效果有可能会打折扣。3)其他配置方面,REITs跨基建与金融两个领域,产品交易结构偏复杂。目前我国对基础设施领域有经验的基金管理人也比较缺乏,人才储备有待加强。总的来说,经济增长新阶段下,REITs对盘活存量资产、降低宏观杠杆率、推动非标转标等都有重大意义,未来有望出台更多相关的政策,规范并助力公募REITs的发展。
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1. 公募基建REITS拉开帷幕

4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,同时,证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)公开征求意见,拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs市场的帷幕。

《通知》和《指引》重点条款分析如下。


1.1 试点项目选择:聚焦基建补短板行业,需具备持续稳定现金流

《通知》对项目重点行业和重点区域进行划分。

行业方面要优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目;鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。划分重点行业有利于传统基建补短板、新型基建调结构的战略方向进一步落实,可盘活建筑企业或PPP企业在手的运营资产存量,解放沉淀在项目中的自有资金,提升资金使用效率,从而降低资产负债率,业务更具有持续性。

重点区域方面,优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点,有助于优化区域协调发展战略布局。

关于具体项目的资质,《指引》也提到明确要求,拟试点的基础设施项目需经营3年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力,现金流来源具备高分散度,主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入。不依赖补贴即不需要外部增信兜底,对基建项目本身的运营和盈利能力要求较高。

基础设施项目要权属明晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。原始权益人享有完全所有权或特许经营权,不存在经济或法律纠纷和他项权利设定。原始权益人信用稳健、内部控制健全,最近3年无重大违法违规行为。

这次REITs试点聚焦在基础设施项目上,而不是一般的商业房地产,因此对房地产行业的影响有限。REITs不允许用于新项目开发,只能用于持有带有租金的不动产证券化产品。如果未来允许把公募REITs用于租赁商业房地产,形成机构型的租赁房屋持有主体,对于落实中央提倡的“租售并举”、“房住不炒”等政策都将是很大的支持。

1.2 产品结构设置:公募基金+单一基础设施资产支持证券

《指引》提到,基础设施基金采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构,需同时符合下列特征:

1)80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额,基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权,基础设施包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等其他基础设施。其余基金资产应当投资于利率债,AAA级信用债,或货币市场工具。

2)基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。

3)基金管理人积极运营管理基础设施项目,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

4)基金采取封闭式运作,收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%,分配次数每年不得低于1次。90%的收益分配比例借鉴了美国、新加坡及中国香港的境外REITs的成功经验。

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